Ketelonderhoud: huurder of verhuurder?
Het is een van de vragen die we het vaakst krijgen, en ze komt bij elke plaatsbeschrijving terug. Toch past het antwoord in een regel die in de drie gewesten bijna gelijk is: het onderhoud is voor de huurder, de vervanging van de ketel voor de verhuurder. De nuances zitten in de details — dit zeggen de teksten, gewest per gewest.
De gemeenschappelijke regel
In de drie gewesten is de logica dezelfde. Wie de installatie dagelijks gebruikt, zorgt voor het gewone onderhoud en de verplichte controle: de huurder. Wie de installatie bezit, betaalt wat voortkomt uit normale slijtage, ouderdom of overmacht: de verhuurder. Een ketel van twintig jaar die de geest geeft, is dus niet voor rekening van de huurder; een vergeten onderhoud wel.
De huurovereenkomst kan de modaliteiten vastleggen — welke toestellen, hoe vaak, welk attest — maar in Brussel mag ze die verdeling niet omkeren. Lees dus de onderhoudsclausule van uw huurcontract, zonder de algemene regel uit het oog te verliezen.
In Brussel
De verplichte bijlage bij elke Brusselse woninghuurovereenkomst zegt het uitdrukkelijk: de huurder zorgt op eigen kosten voor de periodieke controle van de verwarmingssystemen en het vegen van de schoorstenen die erop aangesloten zijn. Het onderhoud gebeurt samen met de controle, tenzij de installateur of de fabrikant iets anders voorschrijft, of de mede-eigendom of de verhuurder vaker onderhoud oplegt.
De partijen vermelden in de huurovereenkomst welke toestellen onderhouden moeten worden en hoe vaak, en of de huurder een attest moet voorleggen. Een verdeling die ingaat tegen de regelgeving mogen ze niet afspreken. De vervanging van een defecte ketel blijft voor rekening van de verhuurder. Ter herinnering: de periodieke EPB-controle is om de twee jaar verplicht voor gas en elk jaar voor stookolie.
In Vlaanderen
Het Vlaamse stooktoestellenbesluit legt het onderhoud bij de gebruiker, dus bij de huurder: om de twee jaar voor een gasketel, elk jaar voor stookolie, vanaf 20 kW. De erkende technicus bezorgt het attest aan de huurder, die een duplicaat aan de verhuurder bezorgt wanneer die maatregelen moet nemen. De eigenaar is verantwoordelijk voor de keuring vóór de eerste ingebruikname van een nieuwe ketel.
Het Vlaams Woninghuurdecreet volgt hetzelfde principe: onderhoud en reiniging zijn voor rekening van de huurder, herstellingen die nodig zijn door ouderdom of overmacht voor rekening van de verhuurder. Brengt het onderhoud een gebrek aan het licht, dan moet dat binnen drie maanden weggewerkt worden — door de verhuurder of de huurder, naargelang wat er aan de hand is.
In Wallonië
De officiële lijst van huurherstellingen is de meest gedetailleerde van de drie. De huurder zorgt voor het onderhoud van de installatie en beschermt ze tegen vorst. Hij laat de controle en het onderhoud van de brander uitvoeren door een erkende technicus: elk jaar met schoorsteenvegen voor een stookolieketel, regelmatig met schoorsteenvegen voor een gasketel, volgens de wetgeving of de huurovereenkomst. Hij bezorgt het attest aan de verhuurder wanneer die erom vraagt.
De huurder houdt ook de waterdruk op peil, ontlucht de radiatoren, bedient geregeld kranen en circulatiepomp, en vervangt kleine onderdelen: dichtingen, sproeier, elektroden, bijvullen van het expansievat. De vervanging van een onbruikbaar geworden en versleten ketel of brander is voor rekening van de verhuurder.
Wanneer de huurder een herstelling betaalt
De verdeling ligt niet vast: een panne door gebrekkig onderhoud of verkeerd gebruik kan voor rekening van de huurder komen, zelfs aan een onderdeel dat normaal voor de verhuurder is. Daarom bewaart u best uw attesten: ze bewijzen dat het onderhoud op tijd gebeurde, en verleggen de discussie naar slijtage of ouderdom van het toestel.
Omgekeerd kan een verhuurder de huurder niet laten opdraaien voor de vervanging van een ketel aan het einde van zijn levensduur, noch voor een herstelling door een installatiefout.
De juiste reflexen, aan beide kanten
Als huurder: laat het onderhoud vanaf uw intrek op de juiste frequentie uitvoeren, door een technicus die erkend is in het gewest van de woning, en bewaar de attesten — in Wallonië vraagt de regelgeving de laatste twee te bewaren. Bezorg een kopie aan de verhuurder als die erom vraagt, en bij uw vertrek.
Als verhuurder: vermeld duidelijk in de huurovereenkomst welke toestellen onderhouden moeten worden en hoe vaak, geef de huurder de nuttige informatie over de installatie, en vraag het laatste attest bij de plaatsbeschrijving bij uittrede. Een ketel die tijdens een huurperiode niet onderhouden werd, ontdekt u vaak pas in de eerste winter van de volgende huurder.
De referentieteksten
Brussel: de verplichte bijlage bij woninghuurovereenkomsten (artikel 218, § 5, van de Brusselse Huisvestingscode) en de EPB-verwarmingsregelgeving van Leefmilieu Brussel. Vlaanderen: het besluit van de Vlaamse Regering van 8 december 2006 betreffende het onderhoud en het nazicht van centrale stooktoestellen, en het Vlaams Woninghuurdecreet. Wallonië: de niet-limitatieve lijst van huurherstellingen ter uitvoering van het decreet van 15 maart 2018 betreffende de woninghuurovereenkomst, en het besluit van de Waalse Regering van 29 januari 2009 over centrale verwarmingsinstallaties.
Deze regels evolueren: dit artikel geeft de teksten weer zoals geraadpleegd in september 2026. Bij betwisting gelden de huurovereenkomst en de geldende tekst.
Huurder of verhuurder, wij sturen de herinnering
Onderhoudscontract: herinnering voor de vervaldag, onderhoud ingepland voor de winter en officieel attest bij elk bezoek, in Brussel, Vlaanderen en Wallonië.
Fernatech — verwarming en loodgieterij in Brussel, Vlaams-Brabant en Waals-Brabant.